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编(bian)者按(an)：置身百年未(wei)有的时代浪潮之(zhi)下，企业和人的選择(ze)显(xian)得尤为重要(yao)。

2023年以来，中国经济迅速企稳和复(fu)苏，投(tou)资、消费、出口三(san)驾马车在(zai)此間發挥着各自的作用，但深刻的改变已经渗(shen)透各行各业。

面对变化的世界，我们应以更高视野追(zhui)求更高质量的发展；那(na)些始终保(bao)持信心、居(ju)安思危和未雨绸缪的企业，他们的体系、模(mo)式与策(ce)略(lve)，成为当下和未来制胜的关键。

历经数十載传承与创新，博鳌房地产论坛系列(lie)活动一直緊跟(gen)全局形势，不断革(ge)新模式与架构。故此，观点新媒体全新策劃和推(tui)出2023博鳌特(te)别(bie)报道系列——“有心者胜”，通过企业研(yan)读与报道、深度采(cai)访与交流等，传递信心与希望，讲(jiang)述(shu)企业和企业家的故事。

作为其(qi)中的“新经济篇”，将以创新、多元与专业的视野，观察相关标杆企业在土(tu)地、不动产、产业、资本(ben)循环组合构建的新经济产业领域(yu)所取(qu)得发展，以及可借鉴的经验。

观点网 随着人工智能时代到来，产业园區(qu)也(ye)在不断地发生着变化和创新。

這次与清控(kong)科创总裁程方的对话中，面对行业变局，程方的语气略显严肃且审慎。疫(yi)情(qing)後产业地产并沒有迎来如期的快速恢复，机遇与挑战依旧并存。

縱观行业整体数据，程方表(biao)示，在经济复苏的压力、市场需(xu)求不足以及产业园区数量增多的多重影响(xiang)下，国内产业园空置率也不可避(bi)免地有了一定(ding)的增长。

他指出，清控科创所处的科技行业，今年在人工智能风口拉动下，还是有一波小行情。

“回看过去，新能源、自动驾驶行业经历了两年的翻(fan)倍式增长，如今新能源车的消费增速或将有所放緩。”

由于目前(qian)其他行业还未形成新的比较成规模的板块，加之过去几年高校科研成果轉化红利的释放，以及对科研人员(yuan)技术成果转移转化各种政策的倾斜，从事“高校成果转化”的企业越来越多，竞争更加激烈。

政策倾向与市场变革倒(dao)逼(bi)清控科创对业务重心进(jin)行调整，建立(li)适应时代发展的动态平衡。

重心再平衡

提及清控科创，标簽一定会(hui)有“清華基(ji)因(yin)”、“技术转化”。

自2019年后，在一系列利好政策鼓励下，高校科技成果转移转化也取得明显进步。

国家知(zhi)识(shi)产权(quan)局发布《2022年中国专利调查报告》中显示，高校发明专利實(shi)施率、产业化率较上(shang)年有所提高。报告期内，高校发明专利实施率上升至 16.9%，较上年提高3.1个百分点。

其中，高校发明专利产业化率为3.9%，较上年提高0.9个百分点。重点高校发明专利产业化率为4.4%，较上年提高0.2个百分点。

据观点新媒体了解，当前大部分高校和科研院所给予科研人员的科技成果转化奖(jiang)励比例为70%-80%,有的甚至接近(jin)100%，这也实打实的激励着高校科研热情和对科研成果落地、成果产业化的信心。

政策“转向”的信号，迅速被清控科创捕捉(zhuo)到，并适时调整了自身业务开展重心。

程方坦言，清控科创建立之初就是围(wei)绕着学校的科技成果转化和科技企业孵化，这是该企业建立之初的定位。彼时，因为高校科技成果转化还有很多“桎梏”没有打开，所以在该司整个业务中的比重并不是那麽(me)高，还是以科技招商、科技企业孵化为主。

程方介绍：“2019年政策转向之后，清控科创便从原来单纯的双创和孵化，调整为超过一半的业务重心放在推动高校的科技成果转化上。”

业务重心之所以可以实现(xian)快速调整，一方面源于清控科创自身浓厚的清华基因，以及跟清华大学各院系老師(shi)之间所拥有的天然联系紐(niu)带。另一方面，该司此前在全国建立的科技园区网络，也为目前产业-高校逆向科技创新提供反(fan)哺。

在对话中，我们得知清控科创已在全国超30个城市布局70多个项目，且每(mei)个园区就是一个产业集群的缩(suo)影。

该司整理其中少则几十家、多则上百家的企业技术需求，把(ba)“需求” 转化成易于理解的“技术指标及要求”，再跟相关学科方向的老师对接，缩短转化的半径，使得高校技术成果切实解决(jue)产业实际問题(ti)。

可以简单的理解为，清控科创充当企业、科学家、高校间的连接器和翻译器，把学校偏(pian)学术化的研究成果及企业端的市场化需求进行鏈接、转化。

程方表示，“企校链接”以前也有人做，但行业专业化、体系化有待提升。截至目前，清控科创已经和清华17个院系、150多个实验室和課题组，超过1000位老师，建立了产学研合作对接。

“清华大学只是我们所服务的一家高校，除此之外我们现在还服务北理工、北科大、北航、中科院。”

除了堪当高校科技成果转化閉环中的连接器和翻译器，清控科创在高校资源与社会进行对接中，还拥有“軟硬件”实力。

“硬件”方面，清控科创在服务外地的产业集群时，鼓励区域通过在清华大学旁或者对应的高校旁建立“飞地孵化”的实体空间，为学校、老师、学生提供产业和学校的沟(gou)通对接窗口，建立并加深彼此的信任。

“软件”方面，该司组建了一支20多人的从事技术成果转移转化的团队，这个团队不僅仅是依托园区的需求摸排，还要对需求进行深加工、转化翻译以及匹配相应资源。另外还要建立属于自身的一套对企业需求挖掘(jue)、整理和翻译的模板。

观点新媒体了解到，通过在校企产学研合作对接、科技成果转化等方向上的长期深耕与积累(lei)，使得清控科创置身于产业地产的变局之中，依然能够以自身优(you)势与生存之道从容应对。

成果再转化

程方对观点新媒体表示，在整个产业升级(ji)过程中，原来简单靠要素投入就能挣钱的时代，现在确实变得越来越难了，倒逼各行各业都在升级。

他还从世界格(ge)局和经济角度，分析高校成果转化的必要。

在当前世界格局之中，国家为解决“技术卡脖”问题，将大量资源投向了科研院所，包括(kuo)国家重点实验室的改革，国家实验室、国家队的建立。

在中观层面，“高校成果转化”跟社会经济发展紧密相关，让高校的研发能力、积累的技术成果和企业结合，强调的是高校作为创新源头，企业则是创新及成果转化的主体。

清控科创以服务政府(fu)、服务产业招商为主，运營更强调中观层面的产业组织；商办和产业的楼宇(yu)运营则更对应微观层面的企业服务。

对于产业升级这一发展大趋势，他指出，清控科创的策略是做好校地合作的对接桥(qiao)梁，以及高校科研成果落地产业化服务。。

一方面，清控科创依托以往所积累的丰富的科技园区建设运营经验，结合清华大学整体的发展要求，帮助清华科研资源精确到地方落地。

程方以清华大学重大的科学装(zhuang)置MUST（大型巡(xun)天望远镜）落地为例，这套大科学装置科研和制造基地落在无锡江阴，但观测基地在青(qing)海(hai)，需要投入40到50亿。这个科研基地所带动了当地精密加工、光学制造、精密探测器、传感器等产业及企业的发展。

另一方面，该司团队对企业做了一个企业承接技术转化能力成熟度模型評價，既(ji)是为了解决科研与解决生产实际问题间的矛(mao)盾，也是解决科研进行中的企业承接能力问题。

他进一步指出，以往科研转化难的问题，是因为科研从立项时就不是奔着解决生产实际问题，而是基于学术研究，科研和生产实际是脱(tuo)节的。而在企业承接技术转化时，60%企业不具(ju)備承接能力，要通过筛选、辅导，缩短校企间的路(lu)径，从而快速转化到企业方的生产之中，转化成经济效益，形成一个闭环。

程方还是以江阴为例，项目团队帮助江阴150多家企业梳理并对接了300多项具体技术需求，最(zui)终70多项需求征(zheng)得了来自清华大学师生团队的解决方案。高效的背后，团队企业承接技术转化能力成熟度模型的打造和利用。

谈(tan)到未来项目的选址，清控科创更多会考虑区域产业、经济、人才等因素。据程方介绍，长三角、珠三角、川渝地区，包括武漢、长沙等中部地区，均是公(gong)司未来考虑布局的区域。

他强调，清控科创目前不完全是单纯以项目扩张作为发展目标，因为在数量也不可能倍增了，并且核心的城市大部分已完成布局。

资源再对接

面对此时国内产业地产的机遇和挑战，清控科创也在不断探索未来运营重点，未来将在现有项目的基础上做更精细化的运营。

“产业对接、技术对接、人才对接，这三块是未来运营的三大核心。”在程方看来，产业对接即是清控科创自成立起便不断在深耕的产业招商服务体系；人才对接方面，以往精力在于领军人才，在头部科学家、头部创业者，现如今也把高校学生引导至地方产业就业。

另外，在采访中，程方一如既往的看好REITs发展。

目前，清控科创也在积极探索“资本对接”，主要是依靠产业园的资产证券化，意图打通资产退出渠道。他表示：“「产业园公募REITs」这一课题我们已经探索研究了两三年，目前也在实践中。”

观点新媒体了解到，目前清控科创正推动旗(qi)下园区冲击山西首单基础设施公募REITs。截至目前，项目开展已超半年之久，中介工作初步完成，已进入申报流程。

程方认(ren)为，REITs几乎是运营类资产非常主要的退出通道，因为符合行业的“长运营、重投入、慢(man)退出”的特点。

他向观点新媒体指出，未来清控科创一方面将通过园区自身发展，建立上市通道，再通过扩募将自建及服务园区装入其中，完成资产证券化。另一方面，公司仍以轻资产为主，90%园区是服务地方政府的轻资产。

这几年，清控科创也在帮助所服务的地方政府园区做资产梳理，转化产业园运行和政府补贴模式，慢慢地把资产价值做大。

“期待通过我们的工作，能够在良性运行两三年之后，达到公募REITs发行的标準，这时候(hou)再由金融机构介入更好地完成后續工作。”他续指。

在程方看来，未来的园区行业，大一统科技园区会消失(shi)，取而代之的是由若干(gan)个链条上专业细分机构共同组成。

“行业未来不会有‘大个子’，但是有很多‘小块头’，做专业服务的‘小个子’。”

回到清控科创自身，未来仍会继续坚持“轻重并行”的道路。因为单纯依靠运营的“轻资产”难以滿足企业正常回报要求，仍需要“重资产”的快速变现能力。

程方指出，清控科创更多是用轻资产在地方打基础、練能力、聚资源，摸透区域情况，再择机獲取地方政府释放的资源，通过释放出来的更优惠条件对冲未来经营风險。

对于这种稳健的打法，程方认为，通过预期管理和运营，将项目投入、收入、风险回归到一个正常值区间。并不是要求一点风险没有，而是不要制造风险与收益间的巨大剪刀差。

清控科创倾向与地方政府建立一种长期互信关系，公司愿意扎根(gen)地方，这样的企业才能长久。

以下为观点新媒体对清控科创总裁程方先生的采访实录：

观点新媒体：产业地产目前的状况？比如说园区经营或者说空置率出租方面怎么样？

程方：纵观行业整体数据，程方表示，在经济复苏的压力、市场需求不足以及产业园区数量增多的多重影响下，国内产业园空置率也不可避免地有了一定的增长。

我们所处的是科技行业，今年在人工智能风口拉动下，还是有一波行情的。回看过去，新能源、自动驾驶行业经历了两年的翻倍式增长，如今新能源车的消费增速或将有所放缓。

其他行业目前还没有形成新的比较成规模的板块，高校和科研院所技术成果转化这一块涉(she)及到的行业领域比较多，如果把高校往外转化成果当做一个门类，这一块今年还是比较积极的。

观点新媒体：公司有清华等高校的资源，是不是会被更加重视，更有竞争优势？

程方：从我们企业的定位来说，建立之初就是围绕着学校的科技成果转化和科技企业孵化，这本来就是我们建立之初的定位。

只不过过去因为高校科技成果转化还有很多桎梏没有打开，还有很多门檻，所以在我们整个业务中的比重不是那么高，而是科技招商、科技企业孵化占比比较高。

2019年以后，清控科创就把业务重心从原来的双创和孵化，调整到了推动高校科技成果转化。一是背靠清华，对清华更熟悉，跟清华各个院系的老师有天然纽带维系。第二是我们原来在全国建立的科技园区网络，现在为高校逆向科技创新提供了一个非常好的基础。

我们在全国30多个城市、70多个项目，每个园区就是一个产业集群，每个产业集群里面都有几十、上百家有相关需求的企业，所以我们现在积极地把企业需求收集起来，通过专业团队提煉成易于理解的技术要求和技术指标，然后再跟相关学科方向的老师对接。

这个事情以前有人在做，但行业专业化、体系化有待提升，也就是说老师和企业要花很多的时间交流，才能把一个问题提炼成双方都能理解的东(dong)西。

现在我们跟清华17个院系、150多个实验室和课题组，超过1000位老师，建立了产学研合作对接。清华大学只是其中的一所高校，我们现在还服务北理工、北科大、北航、中科院。

硬件方面有两种做法，第一是在服务外地的产业集群时，大多会鼓励他们在清华旁或者是对应高校旁建立一个实体空间，就是飞地模式，

软件部分，我们现在专业从事技术成果转移转化的团队有20多人，不只是做需求摸排还有对需求的深加工、转化翻译，以及将需求匹配对应的科技+资源。

这需要一套对企业需求的挖掘、整理和翻译模板。

观点新媒体：从清控科创出发，如何将国家科技自立自强战略和企业发展结合呢？

程方：第一，我们服务清华大学整体的发展调整要求，清华有大量的国家重点实验室要到地方，同地方经济主战场做结合，依托我们各地科技园长时间的积累和优势，能够服务于这些科研资源到地方落地。

今年上半年，清华大学有一个非常重大的科学装置MUST（大型巡天望远镜），观测基地在青海，但是科研和制造基地放在无锡江阴，这个大计划需要投入40到50亿，这是国家层面的投资。

以这个科研基地带来的精密加工、光学制造、精密探测器、传感器，包括对数据加工处理的相关学科和技术，在江阴就形成很大的带动。

第二，以前科研为什么转化难？是因为从立项开始都不是奔着解决生产实际问题，而是基于学术研究，科研和生产实际是脱节的。

还是以江阴为例，去年我们帮江阴150多家企业提了大概(gai)300多项具体的技术需求，最终清华解决了其中的70多项。为什么这么高效？就是我们有一个专业的团队，在收集需求的时候也会做判断。

我们的团队做了一个企业承接技术转化能力成熟度模型评价，企业都有需求，但实际上60%不具备承接能力，真正有能力的头部10%不需要你来干这个事，大概中间20%到30%企业有意愿，又缺乏能力，需要我们这样的专业机构来辅导。

所以我们就把这些问题挑出来，精准对接到具体的老师那里。这样带来的直接好处是问题变得非常具体，解决起来路径短，解决完了之后，企业马上就能转化到实际生产，转化成经济效益，形成一个闭环。

观点新媒体：接下来会在现有项目基础上做一些更精细化的运营和跟学术方面的打通？

程方：空间运营已经变成一个基础工作，核心其实还是产业对接、技术对接、人才对接，这三块是未来运营的重点。还有一块刚起步，就是资本对接，主要是产业园的资产证券化。

我们已经开始在做了，并且探索了两三年。

REITs几乎就是这类运营型资产非常主要的退出通道，因为符合这些行业的特点，长周期运营、重投入、逐步退出。一方面，我们自己的园区发展之后，将来作为一个上市通道，也可以通过扩募，把我们自己建的或者是服务的园区装进来，完成资产证券化。

第二方面，因为我们还是以轻资产为主，90%园区是地方政府的资产，融资也需要通过REITs，产业园这一块算是地方比较优质的资产。

我们这几年开始在服务的地方政府园区进行资产梳理，就是转化一些产业园运行和政府补贴模式，慢慢把资产价值做大。期待通过我们的工作，能够在良性运行两三年之后，达到公募REITs发行的标准，这时候再由金融机构介入。

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