21世纪经济报道记者吴抒颖
2025年全国的土地出让正式落下帷幕。纵观这一年，在“控增量、去库存、优供给”的基调下，全国土地市场在稳健中分化，重点城市核心区域仍有亮点，但多数城市则保持平淡。
中指研究院发布数据显示，2025年各地政府保持“缩量提质”供地策略，2025年前11个月，300城住宅用地成交规划建面同比下降15.8%，出让金下降6%。房企拿地进一步向核心城市聚焦，北上深杭等城市土拍热度较高，带动前11个月一二线城市出让金同比增长4%。
分城市来看，据安居客数据，杭州、北京和上海的涉宅用地出让金均超1400亿元，成都、南京出让金规模处于700亿元区间，广州、西安则在500亿元以上。
虽然总体缩量，但也有高光。2025年，央国企是拿地主力，同时部分民营企业走出流动性风险的泥淖，重回土地市场；小部分区域型房企也回归土地投资，还有若干制造业企业“跨界”住宅开发，进入土地市场。
展望2026年，当前多数城市的商品房库存仍处在较高的位置，预计土地市场严控增量、盘活存量的基调将延续。因此，土地市场仍将持续温和，热点城市则有望在核心区域持续供应的带动下，稳固回暖的势头。
分化持续
2025年，土地市场全年的成交量有小幅下降。根据中指数据，2025年前11个月，全国成交住宅用地规划建筑面积为4.2亿平方米，同比下降15.8%，300城住宅用地出让金1.8万亿元，同比下降6.0%。
分城市来看，各线城市住宅用地推出、成交面积同比均下降，一二线城市土地出让金同比增速较平稳，平均溢价率在10%左右。中指研究院数据显示，2025年前11个月，一线城市住宅用地推出、成交面积同比降幅均在两成左右，但核心区地块土拍热度较高，平均溢价率达12%，土地出让金同比基本持平。
二线城市推出、成交面积相对平稳，主要由于2025年以来，杭州、成都、西安等多个核心城市加大优质地块推出力度，带动整体土地出让金同比增长7%，但城市分化延续。三四线城市土地市场仍处调整中，房企参拍意愿较弱，平均溢价率维持在低位，仅3.1%，土地出让金同比下降19%。
土拍热度方面，房企拿地进一步向核心城市聚焦，北上深杭等城市土拍热度较高，其中深圳、杭州溢价宗数占比均超7成，上海占比近6成。
从各座城市的土地成交情况来看，2025年前11个月，上海成交64宗宅地，37宗溢价成交，其中浦东、虹口地块均触发中止价，刷新区域地价纪录；徐汇东安新村三宗地出让金累计达523.03亿元，刷新全国地价总价纪录；徐汇地块成交楼面价达20.03万元/平方米，刷新全国宅地地价最高纪录。
杭州的土地市场则走出先高后稳的趋势，2025年全年，杭州涉宅地块出让金为1420.8亿元，上半年杭州曾三次刷新地价纪录，但进入下半年，市场热度有所回落，下半年成交的金额仅为260.7亿元。
一位全国性房企的投资部人士告诉21世纪经济报道记者，2025年上半年，杭州在科创热潮的带动下成为全国的“热土”，他所在的房企也重点关注杭州的房地产市场行情。“年初的时候我们重点关注了杭州，当时觉得杭州的产业结构不错，能够带动房地产市场走高。不过后来杭州也没有走出非常明显的独立行情，我们2025年也暂时未在杭州投资。”
北京、深圳两座一线城市土地市场也可圈可点。2025年前11个月，北京成交37宗宅地，13宗溢价成交。一季度，北京土拍两度刷新地价纪录，但二季度以来出让地块质量一般，多数底价成交。
深圳2025年土地供应则较少，全年共成交9宗宅地，7宗溢价成交，其中5宗溢价率超30%。其中，前海桂湾一宗地块成交楼面价8.42万元/平方米，溢价率达86.1%，刷新深圳宅地地价最高纪录。
积极信号
虽然土地市场发展平稳，但也并非没有亮点。
中指研究院认为，2025年以来土地市场特征主要表现为小部分头部房企聚焦少数核心城市拿地。2025年前11个月，TOP20企业拿地金额占前100企业比例为66.7%，相比2024年底提高11.8个百分点。拿地金额TOP100企业中，80家为央国企及地方国资，其中前十企业中8家为央国企。从布局城市来看，前11个月，共8家房企拿地金额超300亿元，其中4家房企拿地最多的城市为上海，北京、杭州各有2家房企拿地最多。
据中指研究院数据，2025年央国企仍是拿地绝对主力，但地方国资占比小幅回落。2025年前11个月，22个重点城市拿地金额中，央国企占比为48%，较2024年提升2个百分点；地方国资托底效应有所减弱，拿地占比为25%，较2024年降低7个百分点；民企拿地占比21%，较2024年提升4个百分点。
中指研究院分析认为，民企拿地主要由于滨江拿地力度较大，带动整体民企占比提升。事实上，除了滨江仍在加大土地市场的投资，部分民企也久违现身。
2025年5月，已经4年未在公开土地市场拿地的民营房企敏捷集团，以总价33.2亿元一举夺得位于广州番禺区钟村街市广路的4宗住宅用地；此外，金地在度过债务高峰期以后也开始在公开市场拿地，2025年金地在杭州、西安等地均有地块进账。
展望2026年，或许会有更多的民营房企出现在土地市场上。
一位中型民营房企的总部人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“目前我们整体的现金流情况比较稳健，交付的高峰期基本渡过，手上的现金也比较多了，2026年开始在土地市场上可能会择优投资，前提是能够在预算范围内竞争过其他有实力的房企，因为好的地块不多，大家都想要。”
需要强调的是，由于市场整体回归理性，热点城市的土地供应也向核心区域集中，这或许将加大竞争的烈度，房企对此也会采取相对审慎的态度。
一位央企华南区域的人士告诉21世纪经济报道记者，“从广州、深圳这两座城市来看，目前土地供应已经基本集中在之前被认为是中心区的地方，例如广州天河、海珠，深圳则是南山、宝安这些地方。虽然公认这些地段都是比较好的，但是供应量如果持续上来，对操盘方来说也有压力。2026年我们的拿地策略聚焦能够快速去化的地块，如果周边新盘太多的地块，我们会酌情考虑。”
中指研究院也分析称，2025年高总价大宗地块成交量有所增加，成为资金实力较强的头部央国企避免激烈竞争、直接补仓的重要方式。随着核心城市拿地竞争日益激烈，地块高溢价成交也将压缩房企利润空间，同时近几年新房供应普遍高端化、改善化，或加剧此类产品供过于求压力。
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